Se você enfrenta inadimplência em um contrato de locação e busca orientação para uma ação de despejo com cobrança de aluguéis, o primeiro passo deve ser a análise técnica do contrato, das garantias existentes e das provas disponíveis. Em muitos casos, uma tentativa extrajudicial bem conduzida pode resolver o conflito com maior rapidez e menor custo. Em outros, a adoção imediata da medida judicial pode ser necessária para evitar o agravamento do prejuízo.
A ação de despejo por falta de pagamento pode permitir a retomada do imóvel e a cobrança dos valores devidos, desde que sejam observados os requisitos legais e as particularidades do caso concreto. O resultado não depende apenas da existência da dívida, mas também da qualidade da documentação, da modalidade de garantia contratual e da estratégia processual adotada.
A regra de ouro é a prudência
A nossa premissa de atuação é clara: antes de escolher qualquer medida, precisamos compreender exatamente o que aconteceu, quais documentos estão disponíveis e qual resultado o proprietário pretende alcançar. O impulso inicial de quem enfrenta a inadimplência costuma ser o ajuizamento imediato de uma ação. Contudo, nem sempre essa é a alternativa mais estratégica, rápida ou economicamente vantajosa.
No Pontes Marinho Advogados, o processo não começa no protocolo da petição, mas na análise criteriosa dos fatos, do contrato, das garantias e dos riscos envolvidos. Em determinados casos, a notificação extrajudicial e a negociação documentada podem produzir um resultado mais eficiente. Em outros, a urgência e a postura do locatário justificam o ajuizamento imediato da medida cabível. A estratégia deve ser definida a partir da realidade concreta, e não por meio de fórmulas prontas.
A judicialização necessária
Sabemos, contudo, que a boa-fé e a razoabilidade não são virtudes universais. Quando o esgotamento da via administrativa se prova infrutífero e o inquilino adota uma postura irredutível ou evasiva, o rito processual nos obriga a avançar. Somente neste momento, após documentarmos exaustivamente a nossa tentativa de conciliação, a judicialização se torna a ferramenta legítima, proporcional e absolutamente necessária.
Na esfera contenciosa, a ação cabível, amparada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), permite a cumulação inteligente de pedidos. Isso significa que, em um único movimento processual, requeremos a declaração de rescisão do contrato, a ordem compulsória de desocupação do imóvel (o despejo em si) e a execução do patrimônio do devedor para quitar os valores em aberto, o que abrange aluguéis, multas, juros, IPTU e cotas condominiais não pagas.
A depender da estrutura de garantias do seu contrato inicial, existe a possibilidade técnica de postularmos uma tutela de urgência (medida liminar). Esta ferramenta serve para que o juiz determine a desocupação do imóvel em 15 dias, antes mesmo da citação do réu. Para que o pedido seja viável, o contrato geralmente deve estar desprovido das garantias locatícias tradicionais (fiador, seguro-fiança, título de capitalização) e o proprietário precisará depositar em juízo uma caução no valor de três meses de aluguel. Repito: o deferimento não é automático, dependendo da persuasão probatória e da convicção do magistrado, mas é uma via perfeitamente factível se bem instruída.
Em cada atendimento, procuramos apresentar ao cliente um mapa claro do caso: onde estamos, quais documentos ainda faltam, quais alternativas existem, quanto cada caminho pode custar e quais consequências podem surgir. O cliente não deve ser mero espectador do processo. Ele precisa compreender a estratégia adotada e participar conscientemente das decisões que envolvem seu patrimônio.
A fim de tornar o nosso roteiro mais claro, estruturei a tabela abaixo com o resumo contextual da nossa atuação:
| Cenário / Fase | Ação principal | Prazo estimado | Documentos e requisitos críticos | Nível de litígio |
| Fase administrativa | Notificação Extrajudicial / Plataformas | 15 a 30 dias | Contrato, extratos bancários, logs de conversas, AR de entrega | Baixo (Preventivo) |
| Judicial (rito liminar) | Ação de Despejo c/ Liminar inaudita altera parte | 1 a 3 meses (para desocupar) | Contrato sem garantias vigentes + Depósito judicial de Caução | Alto (Contencioso) |
| Judicial (ordinário) | Ação de Despejo c/ Cumulação de Cobrança | 8 a 24 meses (até trânsito) | Planilha atualizada do débito, contrato, provas de notificação | Alto (Contencioso) |
Quais são os requisitos reais para a liminar de desocupação
A legislação impõe que o contrato não possua nenhuma modalidade de garantia (art. 37 da Lei do Inquilinato) ou que esta garantia já tenha sido consumida pela dívida. Adicionalmente, exige-se o depósito prévio e judicial de três aluguéis. Esse valor serve como garantia processual, sendo devolvido ao proprietário ao final da demanda caso seus pedidos sejam julgados procedentes.
A indignação do proprietário é legítima, mas não pode conduzir a atos que invertam as posições do conflito e transformem o locador em responsável por uma ilegalidade. A função do advogado é justamente impedir que a urgência emocional produza um prejuízo jurídico ainda maior. Firmeza não significa agir fora da lei; significa utilizar os instrumentos legais corretos, no momento adequado e com provas suficientes.
É importante compreender que uma boa petição não transforma uma hipótese legal em resultado garantido. A concessão de uma liminar depende do preenchimento dos requisitos previstos em lei, da qualidade dos documentos apresentados e da interpretação do magistrado. Nosso compromisso é demonstrar com precisão o que pode ser pedido, quais são as chances reais e quais riscos devem ser considerados, sem criar expectativas artificiais ou prometer decisões que pertencem exclusivamente ao Poder Judiciário.
Posso cortar a água e a energia do inquilino
Sob nenhuma hipótese. Trata-se de um erro grave que viola a prudência e a técnica. O corte de serviços essenciais, a troca de fechaduras ou ameaças configuram exercício arbitrário das próprias razões (crime previsto no Código Penal), gerando o dever do proprietário de indenizar o inquilino por danos morais e materiais. O Estado detém o monopólio da força para remover ocupantes.
Qual é a documentação inicial necessária para avaliar o meu caso
Para emitir um parecer técnico, é indispensável analisar a cópia integral do contrato de locação (físico ou com certificação digital), um demonstrativo financeiro claro dos meses em aberto, todas as mensagens ou e-mails trocados com o locatário e as notificações extrajudiciais, caso já tenham sido expedidas.
Perguntas frequentes
O primeiro passo é sempre esgotar a via administrativa de forma polida e técnica, enviando uma Notificação Extrajudicial para constituir o inquilino em mora e tentar um acordo pacífico antes da judicialização.
Sim, é possível solicitar uma medida liminar para desocupação em 15 dias. Contudo, o contrato deve estar sem garantias vigentes e o proprietário precisa depositar o valor de três aluguéis em juízo como caução.
O tempo varia. Se a desocupação ocorrer via liminar, pode levar poucos meses. Já o rito ordinário de cobrança até a sentença final e bloqueio de bens (Bacenjud) pode durar de 8 a 24 meses, dependendo da complexidade.
Conclusão
Enfrentar a inadimplência locatícia vai muito além da indignação pessoal; exige um roteiro estratégico rigoroso, focado integralmente na legalidade e na otimização de tempo. O respeito irrepreensível aos ritos processuais — priorizando o diálogo, esgotando as notificações administrativas e, apenas quando necessário, utilizando as engrenagens do Judiciário — é o que assegura uma retomada célere e sem reveses processuais.
A atuação de um profissional qualificado mitiga danos e previne passivos ocultos. A contratação de um advogado despejo e cobrança de aluguéis não existe para alimentar litígios desnecessários ou vender facilidades inexistentes, mas para aplicar a norma jurídica de maneira incisiva, prudente e ética, zelando pelo seu patrimônio. Se você enfrenta problemas com inadimplência e deseja traçar um plano de ação pautado na técnica e na estrita conformidade legal, busque a avaliação minuciosa de um advogado especialista de sua confiança.
Nosso trabalho não consiste apenas em pedir o despejo ou cobrar uma dívida. Consiste em recuperar o controle jurídico da situação, preservar o patrimônio do proprietário e evitar que decisões precipitadas produzam novos problemas. Técnica sem clareza afasta o cliente; firmeza sem prudência cria riscos. A nossa proposta de atuação procura reunir exatamente esses elementos: clareza, estratégia, prudência e efetividade.
Paulo Marinho
Artigo escrito por:
Paulo Marinho (OAB/PE 69.353)
Advogado direito imobiliário