Descobrir que a propriedade do imóvel financiado foi consolidada em nome do credor gera a impressão de que nenhuma alternativa resta ao antigo proprietário. Em operações de alienação fiduciária imobiliária, porém, a Lei nº 9.514/1997 prevê situações específicas em que o fiduciante pode exercer direito de preferência para adquirir o bem em momento posterior à consolidação. Isso não significa que exista direito irrestrito de desfazer a mora, recuperar as parcelas antigas ou impor qualquer valor ao banco. A cronologia e o regime legal aplicável fazem toda a diferença.
Qual é a diferença entre purgar a mora e exercer a preferência?
Antes de a propriedade ser consolidada, a questão central costuma ser a regularização da mora no procedimento de intimação previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/1997. Nessa etapa, apuram-se os valores exigíveis, encargos e a validade da comunicação formal. Depois de consumada a consolidação, a situação jurídica muda, e não se deve prometer ao devedor que bastará quitar uma ou duas prestações atrasadas para restabelecer o contrato.
O direito de preferência do fiduciante, disciplinado no art. 27, é instituto próprio da fase posterior e não deve ser confundido com purgação da mora ou preferência de um locatário em venda particular. Seu exercício envolve os valores legalmente exigidos, prazos e procedimentos pertinentes. Sem a certidão atualizada da matrícula e a documentação do credor, não é possível afirmar que a preferência ainda esteja disponível.
Em que momento essa possibilidade deve ser analisada?
O primeiro passo é obter as datas exatas da intimação, do encerramento do prazo para pagamento, da averbação da consolidação na matrícula e da realização ou agendamento dos leilões. O edital, as comunicações do banco e o registro imobiliário nem sempre descrevem os acontecimentos da mesma forma. Uma mensagem informal de cobrança não substitui o exame dos atos legalmente relevantes.
O prazo associado ao direito de preferência é sensível e exige leitura da redação legal aplicável na época dos fatos, inclusive quando houve mudanças legislativas. A tentativa de negociar com o gerente ou o simples envio de e-mail não assegura, por si, a conservação do direito. Se a data do pregão está próxima, o interessado deve tratar o assunto como urgente e obter comprovação documental de qualquer requerimento.
Quanto custa exercer o direito de preferência?
Não é seguro afirmar que o antigo proprietário poderá readquirir o imóvel pelo valor do lance mínimo do edital ou somente pelo saldo das prestações em atraso. A legislação prevê composição própria de valores para o exercício da preferência, que deve ser examinada de acordo com a fase do procedimento, o texto legal aplicável e os atos efetivamente praticados.
Peça uma memória discriminada do débito com identificação de principal, encargos, tributos, despesas da cobrança, gastos necessários ao procedimento e outros itens cuja exigibilidade precise ser comprovada. Solicite também a explicação de qual dispositivo legal ou contratual sustenta cada cobrança. Valores duplicados, pagamentos não baixados ou despesas não demonstradas são pontos que podem justificar questionamento técnico.
Se o banco negar a preferência, cabe ação judicial?
Uma negativa não implica automaticamente irregularidade do credor. É preciso verificar se o requerente é o fiduciante com legitimidade, se o pedido foi formulado dentro da janela temporal prevista e se foi acompanhado das condições econômicas e documentais exigíveis. A ausência de resposta do banco também precisa ser documentada, mas não equivale a aceitação ou reserva do imóvel.
Havendo fundamento concreto, a via judicial pode ser avaliada para discutir a observância do procedimento ou assegurar exame do direito alegado. Um pedido de urgência exige documentos, probabilidade do direito e risco de dano. Protocolar uma ação, por si só, não suspende o leilão nem impede a transferência do imóvel a terceiro.
Qual a relação entre o primeiro e o segundo leilão?
A Lei nº 9.514/1997 estabelece procedimento próprio para alienação extrajudicial após a consolidação, com regras sobre leilões, valores e comunicações. Não se pode importar automaticamente o conceito de primeira e segunda praça utilizado em execução judicial para o contrato fiduciário. Também não se pode presumir que a ausência de licitantes garanta indefinidamente o direito de preferência.
O edital deve ser confrontado com o contrato, a matrícula e as normas vigentes. É indispensável saber se a tentativa de exercício ocorreu antes de evento que encerrou ou alterou a disponibilidade jurídica do bem. Se já houve arrematação, os riscos e as soluções potenciais são distintos daqueles existentes antes do pregão.
Quais são os erros mais comuns do devedor?
O primeiro erro é ignorar a intimação do cartório e deixar para buscar documentos apenas depois da divulgação do leilão. O segundo é confiar em promessa verbal de renegociação sem confirmação de que o procedimento foi suspenso. O terceiro é confundir o valor do financiamento original com o montante legalmente exigível para adquirir o imóvel na etapa de preferência.
Também é arriscado alegar nulidade sem apontar qual ato específico foi irregular e como o defeito afetou a oportunidade de defesa. A estratégia deve nascer de uma linha do tempo comprovável: comunicação, prazo, consolidação, edital, pedido de preferência, resposta do credor e eventual venda. Essa ordem permite identificar se há direito exercível ou apenas outras pretensões a avaliar.
Documentos que precisam ser conferidos
| Documento | Finalidade da conferência |
|---|---|
| Matrícula atualizada | Mostra o registro da alienação fiduciária e a data da consolidação. |
| Contrato e aditivos | Identificam a operação, a garantia e as obrigações originalmente pactuadas. |
| Intimações e comprovantes | Permitem reconstruir a constituição em mora e a comunicação dos atos. |
| Edital e datas dos leilões | Ajudam a situar o estágio da alienação e os prazos relevantes. |
| Planilha do credor e comprovantes | Permitem examinar a composição do montante exigido e pagamentos já efetuados. |
Perguntas frequentes
O devedor pode recomprar o imóvel pelo valor da dívida?
Não necessariamente. A preferência possui condições e composição de valores próprias, que devem ser apuradas segundo a lei aplicável e os documentos.
Preciso esperar o segundo leilão para pedir preferência?
Não presuma isso. A cronologia legalmente relevante pode exigir providência anterior, razão pela qual é essencial verificar os atos imediatamente.
Uma proposta de acordo suspende o leilão?
Não. Sem confirmação válida do credor ou ordem competente, o procedimento pode continuar.
Posso invocar a preferência depois de outro comprador arrematar?
A possibilidade depende da redação legal aplicável e do momento em que o direito foi exercido. A arrematação muda substancialmente a análise.
O banco pode cobrar qualquer despesa?
Não se deve aceitar cobrança sem fundamento. É necessário examinar a hipótese legal, o contrato e a comprovação de cada item.
Fundamentação e encaminhamento jurídico
A Lei nº 9.514/1997 disciplina a constituição em mora, a consolidação e a fase de alienação com direito de preferência do fiduciante, mas o enquadramento depende da redação em vigor e da cronologia dos atos. A referência principal para esta pauta é o art. 27, sem confundir a preferência com a purgação da mora do art. 26.
Para conferir os textos legislativos oficiais, consulte Lei 9.514/1997. A aplicação depende do regime jurídico, da data dos atos, das regras de transição e da documentação efetivamente existente. Nenhum requerimento suspende automaticamente uma alienação ou substitui decisão do juízo ou da autoridade competente.
Se houver risco patrimonial concreto, reúna os documentos e busque avaliação jurídica individualizada antes de aceitar uma orientação genérica. O escritório apresenta suas áreas de atuação em Pontes Marinho Advogados. Este texto é informativo e não garante um resultado processual.